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中国未来房地产的走势会是怎样的?需不需要警
时间:2020-06-25 01:20


过去房产调控我们很长时间集中在供需端调控上,2018年后的融资端调控才真正打到了房产的“七寸”

房地产行业本身就是一个“资金密集型行业”,管控好流入房地产行业的资金肯定对抑制房价过快上涨有很大的裨益。

根据查询2018-2019年的数据来看,确实进行融资端调控,加大对于流入房地产市场的资金管控后,房价大涨的趋势已经被改变,“全民炒房、投资房”的情况已经得到初步改善。

图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图,可以看到图上标记的2017-2019年的数据可以看到几个基本事实“3年来住宅商品房销售面积增长开始变缓”,尤其是2018-2019年数据更说明了一点“购房者的数量没有那么多或者说全民炒房、投资风的情况已经得到抑制”。

出现这样结果的主要原因就是加大了对于流入房地产行业的资金限制,包括加大对于个人住房贷款审核力度。

继续坚持融资端调控,挤出一些不符合条件的资金,同时做好融资端调控向“税收调控”转变是我们接下来的路子

房地产税改革一直在持续稳步推进中,此次两会期间“房地产税”再次被提起。可以肯定的是未来房产调控是要走“税收调控”的路子,很多专家学者都一致认为如今的高房价问题很大程度上是因为税收制度不合理造成的。

土地财政之所以出现?很大部分原因就是地方财政收入渠道不足造成的,未来通过征收房地产税(而且是持续征收)就为地方创造了一种新的财政来源渠道。

目前来看,主推房地产税通过税收调整房产的路子已经得到高层认可(虽然说房地产税有重复征税的嫌疑)。

根据日本和美国的房地产经验来看,我们肯定是想要避免房地产带来的各种潜在风险,期待有这样的好结果

日本通过主动“刺破房产泡沫”陷入低欲望社会,美国通过次贷危机转嫁了国内房产泡沫,显然我们都不想走这样的路子(或者我们不具备也不敢)

“用时间换空间”是我对目前国内房地产改革的整体判断。寄希望于时间来消化高房价泡沫;希望产业转型加快完成来抵消掉高房价带来的系列经济问题;希望通过各种调控来抑制房价高增长,试图降低房价上涨速度。

毕竟我们不像日本一样拥有让全民陷入低欲望的魄力,也没有美国那样有“让全球为其买单”的实力。所以,保持稳定发展才是我们一直主推的路子。

国内房价过高的问题因素很多,想要解决高房价很容易,但是要想在不影响经济的情况下解决高房价就很难

到2018年为止,国内房企的总资产已经突破85万亿,负债率已经高达79.1%,2018年国内GDP总值不过92万亿左右;以房企资产缩水的代价来降房价行不通。

况且未来城镇化目标的实现还离不开房企的贡献,所以很多网友提出的“一棍子打死”的方案根本行不通。

不搞刺激,不允许违规资金流入楼市,禁止购房者使用杠杆资金等进入楼市其实就可以解决掉房价过快上涨的问题。

如今的高房价多数是建立在居民收入过低(不高)的基础上,为何居民的收入不高?主要跟产业以中低端为主有关系。

房地产泡沫的一个显著表现就是房价远远高于人们实际收入,从这点来看我国房地产泡沫已经很明显了。

根据数据显示2019年我国商品房平均销售价格为9310元/平米,但是2019年我国人均可支配收入不过30732.85元,简单计算后要想获得一套50平米的房产一个人需要不吃不喝15年才能如愿。

房地产经济最根本的出发点的就是“人口不断增长,土地资源有限,住房需求无限增长”。

理论上去想似乎真的是这样,但是实际上却有很大bug。起码从发达国家来看目前人口并不是持续增长的,在经济发展到一定程度后随着人们对于生活观念的改变,“生育”已经不是必选项。

在人口未必保持持续增长的情况下,那么住房需求和土地资源稀缺的观点基本就不成立了。

对于我国这样的发展中国家来说,依靠人口红利、投资等拉动经济增长的模式也不可持续。

起码近几年来我国人口自然增长率就很不理想。图上所示是2010-2019年我国自然人口增长率走势图,可以看到一个基本事实“放开二胎后近几年我国人口自然增长率并不理想”。

而且根据观察来看,未来80/90/00后多生育的欲望很低,造成这样窘境的主要催化剂就是“高房价”。